BEWERTUNG VON WOHNRECHTEN UND NUTZNIESSUNGEN

Nutzniessung und Wohnrecht

Wohnrecht und Nutzniessungsrecht sind zwei rechtliche Konzepte in der Schweiz, die es erlauben, eine Immobilie zu nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein.

Rechtsgrundlagen:

Die zentralen Bestimmungen zu Wohnrechten und Nutzniessungen finden sich im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB):

Art. 30 ZGB: Regelt die Entstehung und den Inhalt von Wohnrechten.
Art. 745 ZGB: Behandelt die Nutzniessung, einschließlich der Rechte und Pflichten der Nutzniesser.

Hier sind die wichtigsten Unterschiede und Details zu beiden Rechten:

Wohnrecht:

Definition und Nutzung:
- Ein Wohnrecht ermöglicht es einer oder mehreren Personen, eine bestimmte Immobilie (Haus oder Wohnung) zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein.
- Der Wohnberechtigte hat ein vorrangiges Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.
Berechtigte Personen:
- Kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder dingliches Recht eingetragen werden.
- Bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist die Nutzung auf die eingetragene Person beschränkt. Bei einem dinglichen Recht können auch andere Personen wie Familienmitglieder oder Pflegepersonal die Immobilie nutzen.
Übertragbarkeit und Dauer:
- Üblicherweise lebenslang eingetragen, kann aber auch zeitlich befristet sein.
- Eine vorzeitige Auflösung erfordert die Zustimmung aller Beteiligten oder kann bei Nichtnutzung erfolgen (z.B. durch Umzug in ein Pflegeheim).
Rechte und Pflichten:
- Der Wohnberechtigte trägt oft kleinere Reparaturen, während der Eigentümer für größere Renovierungen verantwortlich ist.
- Laufende Nebenkosten und Gebühren werden in der Regel vom Wohnberechtigten getragen.
Beendigung:
- Endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.

Bewertung:

Die Bewertung erfolgt häufig durch die Ermittlung des Kapitalwerts. Faktoren sind:

Marktmiete: Vergleich von Mietpreisen für ähnliche Objekte.
Lebensalter: Bei lebenslangen Wohnrechten wird die Lebenserwartung des Berechtigten berücksichtigt.

Nutzniessungsrecht:

Definition und Nutzung:
- Ermöglicht die Nutzung einer Immobilie, inklusive Vermietung oder Leerstand, sowie die Nutzung der Erträge wie Mieteinnahmen.
- Kann auch auf Grundstücken und nicht nur auf Gebäuden eingetragen werden.
Berechtigte Personen:
- Kann an natürliche und juristische Personen übertragen werden.
Übertragbarkeit und Dauer:
- Endet üblicherweise mit dem Tod des Berechtigten und darf gesetzlich nie länger als 100 Jahre dauern.
- Kann jederzeit durch gegenseitige Einigung beendet werden.
Rechte und Pflichten:
- Nutzniesser müssen die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie gewährleisten, einschließlich der Kostenübernahme für Reparaturen, Verwaltungskosten, Hypothekenzinsen und Steuern.
Beendigung:
- Kann auch bei vernachlässigender Pflichterfüllung durch den Nutzniesser vorzeitig beendet werden.

Bewertung:

Ähnlich wie bei Wohnrechten wird auch hier der Barwert der zukünftigen Erträge ermittelt. Zu berücksichtigende Faktoren sind:

Mieteinnahmen: Potenzielle Einnahmen aus der Vermietung.
Betriebskosten: Laufende Kosten, die die Rentabilität beeinflussen.

Unterschiede:

Art der Nutzung: Beim Wohnrecht hat der Berechtigte das Vorrecht zur Nutzung der Immobilie, während beim Nutzniessungsrecht auch die Möglichkeit besteht, Erträge durch Vermietung zu erwirtschaften.
Übertragbarkeit: Das Nutzniessungsrecht kann auf juristische Personen übertragen werden, Wohnrechte nicht.
Dauer: Nutzniessungsrechte dürfen gesetzlich nie länger als 100 Jahre dauern, während Wohnrechte lebenslang sein können.

Fazit:

Beide Rechte bieten Eigentümern Möglichkeiten, ihre Immobilie zu nutzen oder deren Nutzung zu regeln, während sie gleichzeitig den Wert der Immobilie für Schenkungs- und Erbschaftssteuerzwecke reduzieren können. Die Wahl zwischen Wohnrecht und Nutzniessungsrecht hängt von den spezifischen Bedürfnissen und Zielen der beteiligten Parteien ab, sei es zur Sicherung des Wohnrechts im Alter oder zur Verwaltung von Vermögenswerten über Generationen hinweg.