BEWERTUNGSMETHODEN

Die Bewertung von Immobilien ist ein entscheidender Prozess in der Immobilienwirtschaft, um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.

 

Es gibt verschiedene Methoden zur Immobilienbewertung, die je nach Art der Immobilie und dem verfügbaren Datenmaterial angewendet werden können - geeignete und ungeeignete.

 

Hier sind die gängigsten Bewertungsmethoden:

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1. Vergleichswertmethode - geeignet für eine erste grobe Einschätzung

Diese Methode basiert auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten. Die Preise dieser Vergleichsobjekte werden herangezogen, um den Wert der zu bewertenden Immobilie abzuleiten. Sie eignet sich besonders gut für Wohnimmobilien in stabilen Märkten.

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2. Ertragswertmethode - die zu bevorzugende Methode für die meisten Bewertungsaufgaben

Die Ertragswertmethode wird häufig bei Renditeobjekten wie Mietwohnungen oder Gewerbeimmobilien angewendet. Hierbei wird der zukünftige Ertrag der Immobilie, also die Mieteinnahmen, diskontiert. Der Wert ergibt sich aus der Kapitalisierung der Jahresnettomiete, abzüglich von Bewirtschaftungskosten.

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3. Sachwertmethode - ungeeignet da sie den Ist-Zustand und nicht da mögliche Potential eines Standorts abbildet

Diese Methode wird oft bei besonderen Immobilien, wie z. B. Eigenheimen oder neugebauten Objekten, verwendet. Sie berücksichtigt die Herstellungskosten der Immobilie, einschließlich des Wertes des Grundstücks und der Gebäude. Dabei werden auch die Abnutzung und der Zustand der Immobilie berücksichtigt.

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4. Residualwertmethode - geeignet für Entwicklungsprojekte

Die Residualwertmethode wird hauptsächlich bei Grundstücken oder Immobilienprojekten eingesetzt, die noch entwickelt werden müssen. Sie ermittelt den Wert eines Grundstücks, indem die zu erwartenden Einnahmen aus dem Projekt abzüglich der Entwicklungskosten berechnet werden.

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5. Discounted Cashflow (DCF) Methode - beste Methode für eine Bewertung über einen längeren Zeithorizont

Die DCF-Methode ist eine detaillierte Form der Ertragswertmethode, die zukünftige Cashflows der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum prognostiziert und auf den heutigen Wert abzinst. Diese Methode ist besonders geeignet für komplexe Immobilieninvestitionen.

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6. Marktwertmethode - ungeeignet da sie eine Momentaufnahme des Marktes darstellt und die Finanzierung erschwert 

Diese Methode zielt darauf ab, den aktuellen Marktwert einer Immobilie durch eine umfassende Analyse der Marktbedingungen und Trends zu bestimmen. Sie berücksichtigt Angebot und Nachfrage, Standortfaktoren und andere wirtschaftliche Rahmenbedingungen.

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Fazit

Die Wahl der richtigen Bewertungsmethode hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Immobilientyp, der Markt sowie die verfügbaren Daten. Wir bei der allpos gmbh wenden wenn immer möglich eine der Ertragswertmethoden an, da jede Immobilie nur einen Berechtigung hat, wenn sie einen Ertrag abwirft.